对于养老，许多人的观念还停留在硬件的打（dǎ）造，以为有更好的医疗设施、引进（jìn）知名的养老（lǎo）机构，就是在做养老小镇，对于这个，我完全不能（néng）认同，养老小镇不（bú）等（děng）同于养老院，养护（hù）功能只是养老小镇的基（jī）础配套，养老小镇（zhèn）更重要的功能（néng），是（shì）给健康老人提供快乐（lè）、活力、精（jīng）神满足的生活家园。同时（shí），养老小镇（zhèn）不是做慈善（shàn），需要盈利，除了环境好、空气好、配套好外，养老小镇最（zuì）重（chóng）要的是找到合适（shì）的运营（yíng）模（mó）式。

 

A、养（yǎng）老（lǎo）院与养老小镇的（de）不同

这里我们必须厘淸养老（lǎo）院和养老小镇（zhèn）的（de）不同定义：

养（yǎng）老院是（shì）以医、养、护为主的机（jī）构（gòu）运营主体，强调医、护的（de）功能，注重的是老人身（shēn）体和生命（mìng）的（de）维（wéi）护（hù）。也（yě）就是（shì）说（shuō）入住养老院的（de）更多是半自理、失能的老人。

而养老（lǎo）小镇则是以希（xī）望（wàng）独（dú）立（lì）生（shēng）活的（de）老（lǎo）人以及服（fú）务（wù）于老人的其他产业的聚集而（ér）形（xíng）成的聚（jù）集地。强调的是老年生活，包括了更多精神层（céng）面的（de）需求（qiú）。特别注（zhù）重空气质量（liàng）、自然资源、人文环境、生活休闲（xián）配套，当然针（zhēn）对老人的医、护配套也是重（chóng）点。

B、养（yǎng）老小镇盈利（lì）模式的（de）误区

在（zài）讨论（lùn）期（qī）间，我（wǒ）更关注养老地产的运营模式和盈利模（mó）式。现在很多开发商都开始进入养老地产，但在全国成功的却不多。所有的开发商或者养老院长，把赚钱的目光对（duì）准的（de）是（shì）入住的（de）老人——什么会（huì）员费、动（dòng）辄几百万的入（rù）门费（fèi）、每月大几千的生活费（fèi）。老人（rén）退休后（hòu）收入本来就（jiù）不高，还（hái）要把他们仅剩的保命钱搜刮一空，这是极其没有道德和良（liáng）知的行为。有人会说我们养（yǎng）老服务本来就（jiù）是针对高收入（rù）的（de）那（nà）部分少数（shù）群体的，那么，中国更多的一般（bān）收入（rù）的老人们就不需要（yào）养（yǎng）老了？开（kāi）发商首先应该有（yǒu）强烈的社会（huì）责任感，这是我（wǒ）一（yī）直强调的。当（dāng）然，我们也不能要求开发（fā）商只（zhī）做雷锋。那（nà）么，如（rú）何（hé）既满足大多数老人的（de）养老需求，又（yòu）能实现可预期的开发利润？这就需要模式的创新：开发模式、运营模式（shì）、盈利模式的全面（miàn）创新。讨论中大（dà）家认（rèn）为很难（nán），包括现在很多大的开发企业也没能找到更好的方向。

C、正（zhèng）确的（de）养老小（xiǎo）镇盈利模式

在养老模式的研究（jiū）推（tuī）演过程中，什（shí）么是我们（men）关注的重点？是人，是（shì）我们（men）服务的老年人群（qún）体（tǐ），研究他（tā）们的切身需求。特别是老人的（de）三大（dà）需求（qiú）：直（zhí）接需求、精神需求与关联需求。直接需求，如医（yī）疗康复、家政服务（wù）、卫生（shēng）护理等；精（jīng）神需（xū）求，如社交、休（xiū）闲娱乐等（děng）；关联需求（qiú），如子女前来看望带来的餐饮（yǐn）、住宿需求等。

另（lìng）外（wài）有一些需求则是个性的（de），比如对（duì）于自（zì）理、半（bàn）自理以及失能老（lǎo）人（rén），在养护服务需求上就有明（míng）显（xiǎn）的（de）差异性（xìng），项目在功能设置及（jí）份额配（pèi）比上（shàng）也（yě）要科学合理设置。

小镇的功能重（chóng）在养，养身、养心、养情，而（ér）这样的小镇往（wǎng）往（wǎng）不仅是被老（lǎo）人所钟情，也（yě）同样（yàng）被很多（duō）有度假（jiǎ）需求的人所（suǒ）向往，也（yě）就是说，这样的小镇不仅具备（bèi）了养老功（gōng）能，同时（shí）也（yě）具备（bèi）了（le）度假的功能。因此，这（zhè）就注定了小镇（zhèn）不（bú）仅仅只有（yǒu）老人，还有更多（duō）的是其他关联产业的服务人（rén）员和度假旅居的人（rén）。如此规模的人口聚（jù）集，没有房地产的开发能成立吗?

当然，文旅、养（yǎng）老小镇的房（fáng）地产（chǎn）开发绝不同于城市的地产（chǎn）开发，无论是建筑产品（pǐn）还是环境设（shè）计、配套功（gōng）能，都必须根据（jù）小镇的定位和需求来规（guī）划，特别是关联产业的布局（jú）尤为重要。

目（mù）前，也只有做好了养老地产的开（kāi）发，投资者（zhě）也才有能（néng）力真正（zhèng）开发和运营养老（lǎo）产业、养老院，绿城的乌镇雅（yǎ）园、泰康保险（xiǎn）无不（bú）如此！

目前养老模式有很（hěn）多，但我们将（jiāng）会有所创新（xīn），其（qí）盈利（lì）模式（shì）主要是养老产业（yè）链的开发、养护运营、养老公寓出租。我们将（jiāng）用地（dì）产开发（fā）的盈利（lì）弥补养老院的（de）不足（zú）。

D、养老（lǎo）小镇的（de）产业（yè）规划

养老院不（bú）赚钱，养老产（chǎn）业才赚钱！

养老产业除了有（yǒu）养老（lǎo）院外，还包括老年人康（kāng）复医院、养老（lǎo）公寓、老年人大学（xué）、教（jiāo）育配套、商场等等，以及其他养老的链（liàn）条都（dōu）可以产生经济（jì）效应。另外，一个老人（rén）居住（zhù）在项目，还能吸引三代（dài）人前来探望以（yǐ）及消（xiāo）费，这是一个很好的盈利点。很多人之所以不赚钱，是（shì）因为把（bǎ）养老项目（mù）等（děng）同于养老院，盖个房子以（yǐ）为（wéi）老人就会来，当然会遭遇失（shī）败（bài）。

我们经（jīng）常（cháng）说老年人（rén）是“越老越小”，年纪（jì）越长对童真、童（tóng）趣（qù）更多一份渴望，也更（gèng）喜欢人（rén）多热闹的氛（fēn）围，那么在项目商业、幼儿（ér）园、学（xué）校的设置上就应当考虑与养（yǎng）老院的关联关（guān）系。

我提出（chū）过（guò）一个非（fēi）常新颖的想（xiǎng）法——建一个高端幼儿园。现在很多老人退休了都要在家带（dài）孙子（zǐ）、孙女（nǚ），他们不想去养（yǎng）老院，儿女也（yě）不让他们去。但如果（guǒ）将幼儿园引（yǐn）入养老项目（mù），就可以解决“老人带孩子以及小孩上学”的问题。“你想一想，一（yī）套十（shí）几平方米的养（yǎng）老公寓，首付不（bú）高，配套也齐全，谁不愿意？”

接下（xià）来就（jiù）是（shì）如何厘清各业态间的逻辑关（guān）系。以（yǐ）养老为（wéi）核心，那么相关的资源就必须（xū）向这里倾（qīng）斜；其他业（yè）态不仅资源配置要节制，而且在总体（tǐ）规划、功（gōng）能（néng）和价值定位上也要扮演相对配合、从属的角色，从而将养老业态的核心价（jià）值充分发挥出来（lái）。其他的指标，如面（miàn）积空间、配套（tào）设施（shī）等也要有（yǒu）综合的考量。这里要注（zhù）意的是，项目（mù）养老部分绝（jué）不（bú）可是简单的养（yǎng）老院，而是（shì）必须能带动旅游、休闲、商业（yè）等业态，实现相互协调、共同发（fā）展，产生“1+1＞2”的共振效应。

这实际（jì）上也是非（fēi）常考验操盘者的眼光、胸怀（huái）和经验，对项目的（de）理解（jiě）得透（tòu）不透彻，对项目的定位（wèi）把握得准不准（zhǔn）确，对各（gè）种业态（tài）熟不熟悉，对新（xīn）型地产发展的趋势（shì）了不了（le）解，都（dōu）决定着（zhe）项目（mù）未来走向何方、能达到什么样（yàng）的（de）水平和高度（dù）。

除了气候（hòu）宜（yí）人、空（kōng）气清新、环境优美（měi）的地方，养老小（xiǎo）镇还特别适合与保（bǎo）健品相关联。作（zuò）为泸沽湖之姊（zǐ）妹湖（hú），丽江市永（yǒng）胜县程海湖（hú）边上出现（xiàn）多个“百岁村”。这里生产（chǎn）全国独一无二的高原生物（wù）——螺旋（xuán）藻保健品。因此，我建议程海（hǎi）保尔集团把养老（lǎo）养生作为主导产业，螺旋藻（zǎo）为辅助（zhù），在人群导（dǎo）入的基础上发展文（wén）旅（lǚ）和宜居小镇。

E、养老小镇的人性设计

在规划设计方面（miàn），要充分考虑目标人群的性（xìng）格和生活（huó）特征。如大连旅顺阳光（guāng）海（hǎi）岸生态（tài）养老度假城（chéng）项目，定位（wèi）为中国首个国际养老试验基地（dì）。俄罗斯风（fēng）情（qíng）小（xiǎo）镇是其核心价值点所（suǒ）在（与（yǔ）俄罗斯（sī）政府签（qiān）约打造专门针对俄罗斯客户的风情小镇）。那么在规划（huá）设计上就不仅仅是让俄（é）罗斯朋友宾至如归，而是（shì）要（yào）更进（jìn）一步：感受如（rú）同家乡一般（bān），而气候、环境更舒适。只有这样，才能算得是（shì）上地道的俄（é）罗斯（sī）风情，不仅对（duì）俄（é）罗斯（sī）客户具备强大（dà）的吸（xī）引（yǐn）力，同时也是项目独特（tè）的魅力（lì）所在，成为（wéi）项目（mù）品牌树立和传（chuán）播的支点。比（bǐ）如俄罗斯人热（rè）情、奔（bēn）放甚至有点好（hǎo）斗，喜欢喝酒（jiǔ）、跳舞（wǔ）和音乐，户外活动是其生活的重要组成部分，广场（chǎng）是其城市（shì）不可缺少（shǎo）的组成元素，是各种社交生活的中（zhōng）心（xīn）。

F、养老（lǎo）小镇（zhèn）的运营平台

既（jì）然敢定位于“中国（guó）首个（gè）国际养老试验（yàn）基地”，那（nà）么在养老服（fú）务上本项目也是高要求、高水准，请来有（yǒu）经验的“洋教练”指导作战：养（yǎng）老部（bù）分由美国专业（yè）设计所（suǒ）进行设计，运营管理由美国专业养（yǎng）老机（jī）构（gòu）来把（bǎ）控。引入美国养老机构，就是为了在目前国内养老（lǎo）服（fú）务还不够（gòu）专业的（de）背景下，以专业服务来（lái）形成差异化竞（jìng）争（zhēng）优势。

那么项目首先在产品的设计上就要（yào）把专业做扎实，养（yǎng）老部（bù）分的设（shè）计切不可操之过急，而是应当让美国养老机（jī）构将一些相关功能要（yào）求（qiú）、技术指标和（hé）设计意见（jiàn）发过来，并结合国（guó）际、国内（nèi）养老发（fā）展的趋势、特点进行综合（hé）考虑，既充分发（fā）挥专业机构（gòu）的专业能力，又能够切实落地、持久（jiǔ）运营。

在盈（yíng）利模（mó）式上我建议赶快设计开辟一个（gè）“中国区”，通过（guò）物业出售和持有运（yùn）营并（bìng）举来平（píng）衡项（xiàng）目投入资金。所谓墙外（wài）开花墙内香，不仅是俄罗斯人（rén）喜欢（huān），这种特殊的国际文（wén）化风（fēng）情必然（rán）会（huì）吸（xī）引国内（nèi）的客户群体（tǐ）。因（yīn）此“中国（guó）区”的开辟（pì）必（bì）将和俄罗斯风情小镇（zhèn）形成双轮驱动、交替互补。

但（dàn）要注意的（de）是，“中国区”切不可（kě）再去卖（mài）房子（zǐ），而是要（yào）卖服务。因此，“中国（guó）区”是专门针（zhēn）对自（zì）理型客户，但是设（shè）施要和俄罗斯（sī）风情（qíng）小镇共享，另外还要设计食（shí）堂（táng）、影院、康（kāng）乐设施（shī）等等，使（shǐ）老人（rén）进（jìn）来真正（zhèng）过得舒心，做到卖服务而不是卖房子。

开发者要有长远的眼光，设计好相关的配套产（chǎn）品（pǐn），慢慢熬好“一锅汤”，才能让消费者“唇齿留香”、回味无穷，来（lái）了还想再来。


文（wén）章来自（zì）网络

长沙（shā）家政（zhèng）、保姆、月嫂、护工、保（bǎo）洁等服务（wù）专业家政服（fú）务：湖南金（jīn）海家政（zhèng）

7×12小时 服务热线：13308480158 刘老师

免责声明:内容均来自网络，我们对文中（zhōng）观点保持（chí）中立，对所（suǒ）包含内（nèi）容准确性、可靠性或者完整性不提供任何明示（shì）或者暗示的（de）保证，并不对（duì）文中观点负责。版权属于原作者（zhě）所（suǒ）有，如有侵权请联系（xì）管理员删除。